Giao dịch phân khúc căn hộ cao cấp diễn biến trái chiều

Giao dịch phân khúc căn hộ cao cấp đang ghi nhận diễn biến trái chiều: trong khi các căn diện tích nhỏ bán tốt thì các căn diện tích lớn lại có tỷ lệ hấp thu khá chậm.

Bán tốt các căn diện tích nhỏ

Dù gặp rất nhiều khó khăn khi tìm kiếm đầu ra ở thị trường thứ cấp nhưng giao dịch phân khúc căn hộ cao cấp lại rất thành công ở thị trường sơ cấp. Theo đó, phần lớn nguồn hàng mới mà các chủ đầu tư tung ra đều có lượng tiêu thụ đạt trên 80%.

Giao dịch phân khúc căn hộ cao cấp diễn biến trái chiều

Theo số liệu báo cáo thị trường từ DKRA, tính riêng trong quý III/2017, Tp.HCM có gần 2.700 căn hộ cao cấp tung ra thị trường, trong đó hơn 2.300 căn đã được tiêu thụ thành công. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm thuộc phân khúc này lên đến 87%, dẫn đầu tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường. Savills Việt Nam cũng cho biết, giao dịch căn hộ hạng A tại thị trường Tp.HCM trong quý III tăng mạnh, đạt 149% so với quý trước, mặc dù mức giá trung bình gần 40-80 triệu/m2.

Kết quả khảo sát của tin tức cho thấy, tại Tp.HCM, dự án mà các chủ đầu tư tung ra thị trường thời gian qua đều có quy mô, cơ cấu sản phẩm và tổng giá trị BĐS phù hợp với nhu cầu của người mua. Sản phẩm trong các dự án tập trung ở loại diện tích trung bình và hầu hết đều ghi nhận sức mua cao. Trong đó, phần lớn phân khúc căn hộ cao cấp có sức tiêu thụ tốt trong quý III/2017 rơi vào loại hình diện tích nhỏ giá bán từ 3 tỷ/căn đổ lại.

Tp.HCM có gần 2.700 căn hộ cao cấp tung ra thị trường, trong đó hơn 2.300 căn đã được tiêu thụ thành công

Tại những dự án căn hộ cao cấp có giao dịch đáng chú ý thời gian vừa qua như Vinhomes Golden River của Vingroup, 90% căn hộ diện tích nhỏ trong dự án bán ra thành công. The GoldView của TNR Holdings bán hết 100% các căn 1-2 phòng diện tích từ 57-65m2 trong khi New City của Thuận Việt thì gần như “cháy” hàng khi nhà đầu tư đã đặt giữ chỗ hầu hết các căn diện tích nhỏ tung ra đợt đầu. Dự án Estella Heights của Keppel Land chào bán thành công gần như 90% số sản phẩm diện tích nhỏ hiện hữu. Dù mới chào bán nhưng Dự án cao cấp Lancaster Lincole của Trung Thủy Group cũng tiêu thụ được 70% sản phẩm diện tích nhỏ. Đây là những con số đáng mừng của phân khúc căn hộ cao cấp.

Theo Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam, các dự án căn hộ cao cấp luôn có một lượng lớn khách hàng riêng biệt, ổn định. Dòng sản phẩm này hiện đang thú hút khá nhiều khách mua thuộc tầng lớp trung lưu và giới chuyên gia quốc tế. Đây là các đối tượng có điều kiện kinh tế tốt, hướng đến môi trường sống cao cấp hơn nhưng yếu tố tài chính của họ không quá mạnh, yêu cầu không gian sống không lớn. Sản phẩm cao cấp họ hướng đến vẫn là loại hình căn hộ diện tích trung bình, giá bán khoảng từ 3 tỷ/căn đổ lại. Bên cạnh đó, dù khó bán ra nhưng loại hình căn hộ cao cấp diện tích nhỏ lại có tỷ suất cho thuê thành công cao, tính thanh khoản tốt nên vẫn rất được nhà đầu tư ưa chuộng.

Các dự án căn hộ cao cấp luôn có một lượng lớn khách hàng riêng biệt, ổn định

Giao dịch chậm ở loại hình diện tích lớn

Nếu căn hộ diện tích nhỏ bán tốt ở thị trường sơ cấp, dễ cho thuê ở thị trường thứ cấp thì các căn diện tích lớn (3 phòng ngủ), dù chỉ chiếm khoảng 20-30% nguồn cung dự án nhưng lại tiêu thụ khá chậm. Theo chia sẻ từ các sàn môi giới, hầu hết các căn hộ diện tích lớn tại các dự án cao cấp có tốc độ ra hàng chậm, kén nhà đầu tư và tồn kho nhiều. Không chỉ riêng nguồn hàng thứ cấp, nhiều dự án hoàn thiện vẫn chật vật chào bán sơ cấp các căn loại hình diện tích lớn.

Đơn cử, dự án Southern Dragon dù đã đi vào hoàn thiện và an cư hơn 1 năm nay nhưng còn khá nhiều căn 89-106m2 đang được rao bán. Nguồn hàng thứ cấp tại dự án này cũng được rao bán liên tục với giá chênh tầm 7%, thậm chí bằng với giá bán từ chủ đầu tư nhưng sức tiêu thụ rất hạn chế.

Hầu hết các căn hộ diện tích lớn tại các dự án cao cấp có tốc độ ra hàng chậm, kén nhà đầu tư và tồn kho nhiều

Tình hình tương tự diễn ra với các căn diện tích từ 90-146m2 tại khá nhiều khu dự án phân khúc căn hộ cao cấp khác. Cụ thể, nhiều căn hộ diện tích 90-117m2 tại chung cư The Gold View vẫn đang chào bán dù dự án đã cất nóc, chuẩn bị bàn giao từ đầu năm. Chung cư Carillon Apartment dù đã hoàn thiện xây dựng nhưng nhiều căn diện tích 86-110m2 tại đây vẫn còn hàng giao dịch. Khu đô thị Celadon City đã kín dân vào ở vẫn vất vả chào bán các căn 91-104m2. Tại dự án mới chào bán là New City Thủ Thiêm, dù nhiều nhà đầu tư tranh nhau đặt chỗ mua, nhưng các căn diện tích lớn từ 100m2 trở đi thì lại không mấy được ưa chuộng. Loạt dự án The Vista An Phú, Lexington Residence, Centana Thủ Thiêm hiện còn tồn gần chục căn hộ diện tích 90-140m2…

Nguyên nhân chủ yếu khiến giao dịch chậm được nhìn nhận là do giá thành cao, hiệu suất lợi nhuận đầu tư thấp. Để sở hữu một căn hộ ở đây, khách hàng phải bỏ từ 5-8 tỷ đồng/căn hộ, tuy nhiên bán lại thì tỷ lệ chênh chỉ khoảng 5-7% và rất khó cho thuê.

Anh Nguyễn Đăng Thanh, đại diện sàn giao dịch Đất Mới cho biết, sàn anh đang phân phối 3 dự án phân khúc căn hộ cao cấp từ cuối 2016, 80% sản phẩm đều bán hết, chỉ còn tồn đọng khoản 20% và tất cả đều là các căn diện tích từ 89-125m2. Loại căn hộ này rất kén khách, có khi cả tháng chỉ bán được 1-2 căn. Các sàn cũng ít hào hứng nhận loại sản phẩm này để phân phối lại. Cũng theo anh Thanh, do rất khó cho thuê và khả năng tăng giá thấp nên giới đầu tư hầu như ít có hứng thú với căn hộ diện tích lớn. Đối tượng chủ yếu chọn mua loại căn hộ này là người có nhu cầu ở thực nhưng lượng khách này lại chiếm khá ít.